Die in Erlangen ansässige Zentral Boden Immobilien (ZBI) hat bislang kein großes Tamtam um ihre Geschäfte gemacht. Für einen Mittelständler, als den sich das Unternehmen bezeichnet, sind die Investitionen jedoch beachtlich: Seit 2002 wurden knapp ein Dutzend geschlossener Fonds an den Start gebracht und mehr als 1,1 Mrd. Euro vor allem in Wohnungen investiert. Weitere Fonds sollen in Kürze aufs Gleis gestellt werden.  Angepeilt werden Eigenkapitalrenditen von jährlich 10% plus x.

Das Fondsgeschäft ist das stärkste Standbein der 1998 vom Mehrheitsgesellschafter Peter Groner gegründeten ZBI. „Etwa 80% der Wertschöpfung resultiert aus den Fonds“, sagt Vorstand Bernd Ital, ohne auf weitere Geschäftszahlen eingehen zu wollen. In den Fonds verwaltet die Gesellschaft derzeit um die 10.600 Einheiten; insgesamt sind es Ital zufolge etwa 12.000 mit einem Verkehrswert von rund 800 Mio. Euro. Das Unternehmen bekennt sich zu opportunistischem Agieren: „Wir sind kein langweiliger Vermögensbestandshalter“, sagt Ital. Mitte des Jahres hat ZBI in einer „Professional“ getauften Reihe geschlossener Fonds für Privatanleger ihr sechstes Anlagevehikel, den ZBI Professional 6, aufgelegt. Prognostiziert ist eine Auszahlung von 3% p.a. ansteigend auf jährlich 7% ab 2018. Am Ende soll auf das eingesetzte Eigenkapital samt 5% Agio eine Rendite von im Schnitt 11% p.a. gezahlt werden.

Das Ende kam im Fall der beiden ersten Fonds recht schnell, und das gelegen: Sie wurden nach vier Jahren bzw. zweieinhalb Jahren Laufzeit aufgelöst, die Einheiten im Paket verkauft. Den Anlegern brachte das im Schnitt 13% bzw. 14% p.a. Eigenkapitalverzinsung. 2007 war das – und vor der Krise. Die anderen Fonds stehen noch auf der Liste. Beim 3er, räumt Ital ein, müssen die Ärmel hochgekrempelt werden: Renditestarke Objekte wurden 2007 mit denen der beiden
anderen Fonds verkauft. „Derzeit hinken wir unseren Ansprüchen hinterher. Wir verdienen mit den Immobilien 1% bis 2% und werden die Ausschüttung in diesem Jahr daher vor allem mit Verkäufen darstellen.“

Fünf Faktoren plus im Verkauf
Um die Rendite zu treiben, kauft ZBI in der Regel bis zum 11,5fachen der Jahreskaltmiete, bevorzugt aus in Schieflage geratenen Beständen. Bisher griff die Gesellschaft vor allem in Berlin zu, wo derzeit etwa ein Drittel der Fondseinheiten zu finden ist, sowie in Dresden und Leipzig, im Rhein-Main-Raum und dem Ruhrgebiet. In Berlin jedoch sind Schnäppchen kaum mehr zu machen, räumt ZBI-Vorstand Mark Münzing ein. „Wir kaufen meist nur knapp unter dem Verkehrswert, zum Teil auch darüber.“ Bei Angeboten bis zu 5 Mio.

Euro sieht er selten eine Chance. „Gegen Ärzte und Juristen, die bereit sind, zum 16fachen in Berlin-Weißensee an einer Hauptverkehrsstraße zu kaufen, kommen wir nicht an.“ Gut zum Zug kommt die ZBI Münzing zufolge bei 10- bis 20-Mio.-Euro-Deals. Als Renditehebel wird auch die Finanzierung genutzt. Die Gesellschaft arbeitet in der Regel mit zwei Dritteln Fremdkapital, bei Zinsen um derzeit 3,5% über fünf bis sieben Jahre preist Münzing den Leverage-Effekt. Warum sich die Banken auf einen so hohen Fremdfinanzierungsanteil einlassen? Weil mit vielen, zum Teil regionalen Banken finanziert werde, sagt Münzing. „Bei dem Fonds 4 mit seinen 480 Mio. Euro Gesamtvolumen arbeiten wir mit mehr als 30 Instituten zusammen.“ Vertrauen nennt der für die Finanzierungen zuständige Vorstand als zweiten Grund: Bislang habe man die prognostizierten  Wertsteigerungen realisiert. Zudem sei ein Mitarbeiter allein dafür zuständig, die Einhaltung der von den Banken zunehmend vorgegebenen Kennzahlen (Covenants) zu überwachen.

Sind die Objekte eingeholt, wird geschliffen, will heißen: Die ZBI übernimmt die Hausverwaltung, modernisiert, baut Leerstand ab, hebt die Mieten in Richtung Marktniveau. Je nach Standort werden jährliche Mietsteigerungen von 3% bis 5% angepeilt, in puncto Wertsteigerung geht Ital von mindestens 15% innerhalb der ersten drei Jahre aus. Verkaufen will man zum 15- bis 16fachen der Jahresmiete. „Darunter macht es keinen Spaß“, meint Ital. Für einen Renditekick wird während
der geplanten Fondslaufzeit von in der Regel zehn Jahren auch gehandelt –  objektweise, aber auch auf dem Weg der Einzelprivatisierung.

Alles unter einem Dach
Von Einkauf und Finanzierung über Asset-Management und Hausverwaltung bis hin zur Planung von Bau- und Modernisierungsmaßnahmen übernimmt die ZBI mit ihren etwa 170 Mitarbeitern an acht Standorten sämtliche Leistungen entlang der Wertschöpfungskette selbst. „Ein weiterer Vorteil“, wie Münzing betont. „Das vermeidet Reibungsverluste.“ Weitere Fonds sind bereits in Planung. Mit einer deutschen

Bank will ZBI einen Spezialimmobilienfonds für institutionelle Anleger auflegen. Den Prospekt eines zweiten geschlossenen China-Immobilienfonds (ESI China 2), der über das mit der Nürnberger Tucher Invest 2 gegründete Emissionshaus
ESI Euro Sino Invest aufgelegt werden soll, prüft derzeit die Bafin. Im Reich der Mitte versprechen sich die Erlanger höhere Renditen. „14% plus sollten drin sein“, sagt Ital. (cr)